Als je schade lijdt als gevolg van een nieuw bestemmingsplan, kun je een verzoek om tegemoetkoming in planschade indienen bij het college. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in september 2016 een uitspraak gewezen waarin zij een overzicht geeft van de factoren die een rol spelen bij het al dan niet toekennen van planschade en de hoogte van de planschade.

Planschadeverhaal is geregeld in hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De oorzaken voor een toekenning in planschade zijn limitatief opgesomd in artikel 6.1 Wro. Alleen de oorzaken zoals daar genoemd, kunnen aanleiding geven tot het toekennen van een tegemoetkoming in planschade. Als er bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, dat leidt tot waardedaling van je woning, dan kun je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming. Stel dat een bestemmingsplan de bouw van een appartementencomplex mogelijk maakt in de directe omgeving van je woning, dan kan dat leiden tot de aantasting van de privacy ter plaatse van je woning en daarmee tot een waardedaling van je woning. Je kunt in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in planschade, afhankelijk van een aantal factoren.

Het bestuursorgaan moet toetsen of je als gevolg van de planologische ontwikkeling in een nadeliger positie bent komen te verkeren dan voorheen. Daarvoor wordt een vergelijking gemaakt tussen de maximale mogelijkheden van het voorgaande planologische regime en het nieuwe regime. Het gaat dus niet om datgene dat feitelijk gebouwd is of het feitelijk gebruik dat van een perceel gemaakt wordt. Dit wordt vergeleken met de maximale mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan. Aan de hand van de vergelijking wordt bezien of er daadwerkelijk schade is of wordt geleden. Als sprake is van schade, moet worden beoordeeld in hoeverre die schade voor vergoeding in aanmerking komt. Daar bij speelt het normaal maatschappelijk risico, de voorzienbaarheid (van de ontwikkeling) en de vraag of de vergoeding van de schade anderszins is verzekerd een rol. De Wro biedt slechts grondslag voor een tegemoetkoming in schade in de vorm van
inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Inkomensderving dient te worden bewezen door de aanvrager om planschade en de vraag of sprake is van vermindering van de waarde van een onroerende zaak kan worden aangetoond met een taxatie van dat goed.

Maximale mogelijkheden beide regimes

Als het oude bestemmingsplan de mogelijkheid bood om een bedrijfsloods te bouwen van bijvoorbeeld 600 m² en op het perceel feitelijk  een gebouwtje van 50 m² aanwezig is, dan is voor de planvergelijking de loods van 600 m² het uitgangspunt. Dat de maximale mogelijkheden niet zijn benut, is dus niet relevant. Dit is slechts anders wanneer realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Dat komt niet vaak voor. De afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden in beide planologische regimes blijven wel buiten beschouwing. Dat zijn namelijk aparte schadeveroorzakende besluiten. Als gesteld wordt dat een wijzigingsplan het schadeveroorzakende besluit is, moet dat wijzigingsplan met het moederplan worden vergeleken.

Planologisch nadeliger situatie

De vraag of sprake is van een planlogisch nadeliger situatie, moet objectief worden beoordeeld. Zo wordt bijvoorbeeld een onbestemde angst voor gezondheidsrisico’s als gevolg van een ontwikkeling niet meegenomen. Met betrekking tot gevreesde overlast, is slechts de overlast die inherent is aan het planologisch mogelijk gemaakte gebruik van belang. Ook moet de planologische ontwikkeling die het nadeel veroorzaakt, een duurzaam karakter hebben. Dat betekent dat schade als gevolg van een ontwikkeling die van tijdelijke aard is, niet voor vergoeding in aanmerking komt.

Vergoedbaarheid van planschade

Wanneer geconcludeerd kan worden dat de aanvrager in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, moet nog worden bezien in hoeverre de schade voor vergoeding in aanmerking komt.

Normaal maatschappelijk risico

Schade die valt onder het normaal maatschappelijk risico, blijft voor rekening van de aanvrager. Dat is bij schade als gevolg van inkomensderving in ieder geval een bedrag van 2% van het inkomen. Bij waardevermindering van onroerend goed is dat 2% van de waarde van het onroerend goed vóór het schadeveroorzakende besluit. Soms kan er aanleiding zijn om een hoger bedrag te hanteren. Als gekozen wordt voor een hoger bedrag, moet dit worden gemotiveerd. Hoe hoger het bedrag, hoe zwaarder de motiveringsplicht. Aanleiding voor een hoger bedrag kan worden gevonden in de omstandigheid dat de aanvrager ermee rekening had kunnen houden dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.

Als de gestelde schade wordt veroorzaakt door meerdere planologische besluiten, moet in beginsel per besluit de vergelijking worden gemaakt. Dan zou voor iedere vergelijking het bedrag gelijk van 2% (zoals hiervoor beschreven) in mindering moeten worden gebracht op de schade. Dat is echter niet het geval wanneer de planologische besluiten zo nauw met elkaar verweven zijn dat de voor- en nadelen die uit de maatregelen voortvloeien moeten worden gezien als één besluit.

Voorzienbaarheid

Als een bepaalde planologische ontwikkeling geheel voorzienbaar is, is er geen aanleiding tot vergoeding van schade. Als je bijvoorbeeld een woning koopt en ten tijde van de aankoop is een planologisch besluit genomen waarmee op het tegenovergelegen perceel een appartementencomplex kan worden gebouwd, is er sprake van voorzienbaarheid van schade. Het is daarbij niet relevant of je als koper daadwerkelijk op de hoogte was van die planologische ontwikkeling. Het gaat wel om de vraag of ten tijde van de aankoop van de woning er voor een redelijk denkend en handelend koper, reden bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Als het antwoord daarop ‘ja’ is, is sprake van risicoaanvaarding en bestaat geen recht op schadevergoeding. De peildatum voor de vaststelling van voorzienbaarheid is de aankoopdatum van de woning (niet het moment van levering!!). Voorzienbaarheid kan ook volgen uit een concreet beleidsvoornemen om een ontwikkeling mogelijk te maken. Dat mits uit het voornemen voor een redelijk denkend en handelend mens blijkt op welk gebied het betrekking heeft en wat de ontwikkeling inhoudt.

Tegemoetkoming anderszins verzekerd

Een tegemoetkoming in de schade is anderszins verzekerd als de aanvrager van de schadevergoeding recht heeft op vergoeding van die schade door een derde (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) op grond van een overeenkomst. Bij de vraag of tegemoetkoming anderszins is verzekerd, moet rekening worden gehouden met alle feiten en omstandigheden. Anderszins verzekerde compensatie kan ook in de vorm van een vergoeding in natura plaatsvinden. Stel dat een projectontwikkelaar woningen gaat bouwen nabij je woning. Je stelt dat door die nieuwe woningen aantasting van je privacy plaatsvindt. De projectontwikkelaar zet op je perceelgrens een nieuwe, hogere schutting, zodat de aantasting van de privacy wordt weggenomen. Dan is sprake van een vergoeding in natura.

kosten voor rechtsbijstand

Als je verzoek om een tegemoetkoming in de planschade wordt toegekend, heb je ook recht op vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Je moet daar wel zelf om vragen, want het bestuursorgaan hoeft deze kosten niet uit eigen beweging te vergoeden. Je hebt alleen recht op vergoeding van deze kosten, wanneer het verzoek om planschade wordt toegekend. Het moet dan wel gaan om redelijke kosten. Die redelijkheid uit zich in de hoogte daarvan en in de vraag of het redelijk is dat de kosten überhaupt zijn gemaakt. Als je bijvoorbeeld, zonder het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde adviescommissie af te wachten, zelf een advies overlegt waaruit je schade zou blijken, worden die kosten niet vergoed (je wordt geacht te weten dat het bestuursorgaan een adviescommissie inschakelt en dat advies af te wachten). Kosten die je maakt om je tegen een advies van die commissie te verweren, komen, voorzover de hoogte redelijk is, wel voor vergoeding in aanmerking.

De uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State kunt u hier lezen.